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中央部委定調“住有所居”!非常時(shí)期,非常信號

中央部委定調“住有所居”!非常時(shí)期,非常信號

分類(lèi):
行業(yè)新聞
發(fā)布時(shí)間:
2021/09/01
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23年后,中國房地產(chǎn)市場(chǎng)再次迎來(lái)大變局。

上一次是1998年,住房市場(chǎng)化改革轟然啟動(dòng),帶動(dòng)房地產(chǎn)空前繁榮。

這一次是2021年,在共同富裕的目標引領(lǐng)之下,房住不炒、住有所居成為新時(shí)代房地產(chǎn)的主旋律。

近日,國新辦舉行“努力實(shí)現全體人民住有所居”新聞發(fā)布會(huì ),會(huì )上,住建部表示:

“十四五”期間,將以發(fā)展保障性租賃住房為重點(diǎn),進(jìn)一步完善住房保障體系,努力實(shí)現全體人民住有所居。

對于新市民青年人買(mǎi)不起租不好房的現實(shí)問(wèn)題,要下決心下力氣解決。

持續完善房地產(chǎn)長(cháng)效機制,穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

這一定調,釋放了什么信號?

01

住有所居,意味著(zhù)什么?

 

房住不炒的意義毋庸諱言,“住有所居”是什么?

從各方面釋放的信號來(lái)看,住有所居,重點(diǎn)不在于買(mǎi)房,而在于買(mǎi)房與租房齊頭并進(jìn);也不是讓每個(gè)人都買(mǎi)得起房,而是讓所有人都有房可住、而且住得起,這就涉及保障房和租賃市場(chǎng)。

這里的大背景是,中國的房子已經(jīng)出現總量過(guò)剩的局面,戶(hù)均住房1.1套,而住房自有率更是高達96%。

問(wèn)題在于,住房的結構性矛盾仍舊存在,尤其是人口凈流入的大城市,住房問(wèn)題極其突出,無(wú)論是房?jì)r(jià)還是房租,都成了難以承受之重。

換言之,解決好大城市新市民住房問(wèn)題,就成為重中之重。

顯然,無(wú)論哪個(gè)城市,都無(wú)法讓所有人都買(mǎi)得起房子,但通過(guò)各種政策組合拳讓所有人“住有所居”,則是可觸及的目標。

在房住不炒和住有所居的新基調下,房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)歷史性巨變。

如果說(shuō)過(guò)去樓市以市場(chǎng)為主,房?jì)r(jià)漲跌更多由市場(chǎng)供求來(lái)決定,那么未來(lái)將會(huì )形成“政府-市場(chǎng)”并行、租售并舉的新局面。

于市場(chǎng)層面而言,商品房是主流。

從各部門(mén)最新定調來(lái)看,對于商品房市場(chǎng),房住不炒是基本紅線(xiàn),穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期是基本目標。

于政府層面來(lái)說(shuō),公租房、保障性租賃房、共有產(chǎn)權房等是重點(diǎn)所在。

保障房的存在,是為了解決低收入群體的住房問(wèn)題;而共有產(chǎn)權房、安居房等,則兼顧普通群體和高學(xué)歷人才的居住問(wèn)題;而保障性租賃房,要解決的新市民的居住問(wèn)題。

不難判斷,中國房地產(chǎn)市場(chǎng),將一改商品房為主的傳統格局,變成由商品房、公租房、共有產(chǎn)權房、安居房、租賃房等為主的新格局。

政府-市場(chǎng)并行、租售并舉,意味著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在擺脫市場(chǎng)模式,參考借鑒新加坡模式、德國模式,走出一條與眾不同之路。

 

02

商品房:穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)

 

種種跡象表明,商品房雖然仍以市場(chǎng)為主,但價(jià)格并非不受約束。

今年以來(lái),隨著(zhù)土地限制溢價(jià)率、新房限價(jià)、二手房指導價(jià)的推進(jìn),一個(gè)新的“政府定價(jià)”模式正在形成。(參閱《地價(jià)新規落地!房?jì)r(jià)……》)

商品房的調控目標,更多在于“穩”。既要遏制大漲,又要防范大跌,謹防帶來(lái)新的金融風(fēng)險,這是商品房市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的根本支點(diǎn)。

有人說(shuō),既然是商品房,為何不能隨著(zhù)市場(chǎng)自由漲跌?

原因很簡(jiǎn)單,房地產(chǎn)并非簡(jiǎn)單的市場(chǎng),作為源頭的土地市場(chǎng)處于壟斷,房?jì)r(jià)漲跌自然就不是簡(jiǎn)單的市場(chǎng)行為。

無(wú)論如何,商品房大漲大跌的時(shí)代即將過(guò)去,穩是主基調。

 

03

共有產(chǎn)權房:5折買(mǎi)房的機會(huì )

 

共有產(chǎn)權房,有望成為許多城市的標配。

共有產(chǎn)權房,介于政府與市場(chǎng)之間,可以最低5折購房,但只能擁有一半產(chǎn)權。

共有產(chǎn)權房,顧名思義,是購房者與政府(或代持機構)共同分享房屋產(chǎn)權。

購房者可以5折或其他價(jià)格購房一半產(chǎn)權,但享有房屋的居住、入學(xué)等權益,等到一定年限之后,可按照市場(chǎng)價(jià)或一定折扣買(mǎi)斷剩余產(chǎn)權,變成商品房。

共有產(chǎn)權房的出現,無(wú)疑降低了買(mǎi)房門(mén)檻,雖然只有一半產(chǎn)權,但除了不是純商品房之外,該有的權益都有,這無(wú)疑給了許多人以上車(chē)的機會(huì )。

當然,共有產(chǎn)權房存在嚴格的條件約束,一般而言:

一是限制為無(wú)房家庭或高學(xué)歷群體;

二是5年或10年內不得上市交易,只能轉讓給回代持機構;

三是5年或10年后,可按市場(chǎng)價(jià)格(或有一定折扣)買(mǎi)回剩余產(chǎn)權,變成純商品房。

目前,北京、廣州、東莞都已推出共有產(chǎn)權房。

 

04

安居房:被爭搶的福利房

 

安居房,屬于保障性住房,面向低收入家庭或高學(xué)歷人才提供的低價(jià)住房。

安居房與共有產(chǎn)權房有一定相似之處,但也有明顯不同。共有產(chǎn)權房相當于政府與個(gè)人共同“買(mǎi)房”,安居房則是政府通過(guò)出讓低價(jià)地塊形成的低價(jià)住房,房?jì)r(jià)遠遠低于商品房,因此競爭十分激烈。

目前,深圳安居房?jì)r(jià)只有周邊商品房?jì)r(jià)格的5-6成左右,而排隊輪候的家庭超過(guò)了16萬(wàn),但每年新增供應僅為數千套。

與共有產(chǎn)權房相比,安居房的申請條件更為嚴格、限制更緊。

從申請條件來(lái)看,深圳的安居房要求本市戶(hù)籍、5年社保、在本市無(wú)房等,海南的安居房則要求當地居民,或繳納5年社保/居住540天以上的引進(jìn)人才等。

安居房能不能上市交易?

深圳要求10年內不得上市交易,海南更進(jìn)一步,要求在本省繳納個(gè)稅或社保滿(mǎn)15年,或達到法定退休年齡且購房合同網(wǎng)簽備案時(shí)間滿(mǎn)10年的,可以上市交易。

這意味著(zhù),安居房屬于十足的公共屬性,基本杜絕了投機套利的可能,不失為低收入家庭買(mǎi)房的重要途徑之一。

 

05

租賃房:房租指導價(jià)呼之欲出?

 

公租房、長(cháng)租公寓、集體土地建設租賃房、企業(yè)建房是主要方向。

擴大租賃供給,靠什么?

除了傳統的公租房和長(cháng)租公寓之外,政策上做出了諸多探索。

一是集體土地有條件“入市”。眾所周知,我國土地分為國有土地和集體土地,農村和城中村都屬于集體土地,這類(lèi)土地只有通過(guò)征收轉換成國有土地才能上市交易。

不過(guò),在租賃時(shí)代,集體土地入市局部“開(kāi)閘”,可用于建設租賃性住房,只能用于出租,不得上市交易買(mǎi)賣(mài),不得變相建設商品房。

二是企業(yè)、園區、商辦等可建設宿舍型保障性租賃住房。

根據今年7月發(fā)布的《加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》,在人口凈流入的大城市,企業(yè)可自建保障性租賃房,產(chǎn)業(yè)園區中工業(yè)項目配套建設面積,可用于建設宿舍型保障性租賃住房;閑置的商業(yè)辦公、旅館、廠(chǎng)房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋,可改為租賃性住房。

這些改革和突破,都有一點(diǎn)前提限制:嚴禁建設成套商品住宅。

三是金融、稅費方面給予明顯支持,北京率先提出“租金指導價(jià)”。

近日公布的《北京市住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》提出:

當住房租金快速上漲時(shí),主管部門(mén)可以采取限制住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)房源租金漲幅、查處哄抬租金行為等措施,調控住房租賃市場(chǎng);必要時(shí)可以實(shí)行傭金或租金指導價(jià)。

這意味著(zhù),新房備案價(jià)、二手房指導價(jià)等模式,有望復制到租房領(lǐng)域。

畢竟,不是每個(gè)人都買(mǎi)得起房子,也不是每個(gè)人都能在大城市擁有屬于自己的房子,通過(guò)公共住房保障“住有所居”,就是大勢所趨。

房住不炒+住有所居,這將是未來(lái)數十年中國房地產(chǎn)的基本面。

 

來(lái)源:鳳凰新聞-國民經(jīng)略