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房住不炒背景下的22城土地集中供應帶來(lái)哪些深刻影響?

房住不炒背景下的22城土地集中供應帶來(lái)哪些深刻影響?

分類(lèi):
行業(yè)新聞
發(fā)布時(shí)間:
2021/02/25
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背景

近日,天津、鄭州、青島均發(fā)布了住宅用地分類(lèi)調控相關(guān)文件,文件指出2021年住宅用地實(shí)現集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)的“兩集中”政策,且全年公告不能超過(guò)3次,除上述3個(gè)城市外,網(wǎng)傳還有19個(gè)城市分別是,北上廣深4個(gè)一線(xiàn)城市和南京、蘇州、杭州、廈門(mén)、福州、重慶、成都、武漢、濟南、合肥、長(cháng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(cháng)春、無(wú)錫。房住不炒背景下,三道紅線(xiàn)、銀行貸款限制以及土地供給端的新政將會(huì )全方位的保障房子回歸居住屬性。

 

02

影響

此消息一出,立時(shí)炸開(kāi)了鍋,不少客戶(hù)都找到我們詢(xún)問(wèn)了相關(guān)情況,房企朋友最初比較關(guān)心22個(gè)城市名單,后又關(guān)心政策的影響,政府朋友詢(xún)問(wèn)有沒(méi)有先例,具體在操作層面怎樣執行。目前來(lái)看,還要等待未來(lái)政策細則,但對于開(kāi)發(fā)商和政府的運營(yíng)能力都是一個(gè)極大的考驗。

 

◆ 影響一:1年推3次住宅用地,資金如何保障?

 

以杭州為例,2020年共推出住宅用地165宗,按照新規一次的推出量在50宗以上,如果杭州、上海、蘇州、寧波同時(shí)推地資金需求量更大。房企要跟隨政策及時(shí)調整,第一、開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售計劃要跟著(zhù)土拍的節奏出現明顯的變化,6月拍地,4,5月就要促回款保證賬面資金;第二、聯(lián)合拿地方式將會(huì )為房企減少資金、運營(yíng)、銷(xiāo)售等多重壓力,可以?xún)?yōu)先考慮;第三、融資能力將得到巨大考驗,國企的優(yōu)勢將會(huì )被放大,未來(lái)國企拿地將會(huì )占比更大,民企可以積極考慮和國企加強合作,互利共贏(yíng)。

◆ 影響二:投資團隊經(jīng)受考驗?

按照現有政策,投拓人員工作總量不變,但是各區域的投資部將會(huì )出現在3次土地公告后工作量暴增的場(chǎng)景,在短時(shí)間內完成大量的初步研判、實(shí)地踏勘、報告撰寫(xiě)等工作成為了投拓人員必須要具備的能力。同時(shí)總部如何集中審查也是需要考慮的事情,畢竟買(mǎi)錯一塊地,將承受巨大損失。因此新政推出后,對投拓人員的素質(zhì)與公司投資決策會(huì )有更高的要求。

 

◆ 影響三:集中上市你死我活?

 

集中供應意味著(zhù)集中上市,同批次供應50宗以上的土地,項目入市時(shí)間相近,入市項目競爭將會(huì )異常激烈,將會(huì )對商品房市場(chǎng)形成一定的沖擊,抑制城市房?jì)r(jià)上漲。對房企的前期研判能力,融資能力,以及產(chǎn)品能力,營(yíng)銷(xiāo)能力都提出了新的考驗。把原本已經(jīng)夠激烈的競爭,再次拉升到了一個(gè)新的水平上。

 

◆ 影響四:城市研判尤為重要?

 

22個(gè)城市基本包括了5大城市群中的熱點(diǎn)城市,面對單次大量供地時(shí),可能會(huì )出現投資了北京,會(huì )錯過(guò)武漢,選擇了長(cháng)三角,大灣區再好的地也只能干瞪眼。在資金有限的情況下如何做取舍就顯得尤為重要,需要企業(yè)對城市發(fā)展趨勢及板塊價(jià)值進(jìn)行科學(xué)研判。中指·地主城市研究模塊從經(jīng)濟水平、人口潛力、資源優(yōu)勢、市場(chǎng)表現4大維度,上百個(gè)指標分析城市間與城市內部各板塊投資價(jià)值,助力企業(yè)對不同城市及區域的潛力、市場(chǎng)周期進(jìn)行精準研判。

 

 

◆ 影響五:地方政府壓力更大?

 

單次大批量的土地供應,也對政府的管理能力提出了更高要求,比如在同一時(shí)間的不同區域供地,來(lái)對沖供應節點(diǎn)同區域出現大量供應,減少開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售顧慮。亦或是城市間協(xié)調公告時(shí)間,避免城市間競爭等??傊?,各個(gè)城市集中推地將促使地方政府更加科學(xué)、合理地設定土地推出價(jià)格以及地塊類(lèi)型配比,對地方政府形成有效約束。

03

結語(yǔ)

進(jìn)入2021年,政府對商品房市場(chǎng)的調控花樣百出,此次土地供應端改革,將在短時(shí)間內掀起土地市場(chǎng)巨大的波浪。從長(cháng)期看,達到“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”的目標后,政策的延續性還需時(shí)間證明,我們也會(huì )持續關(guān)注。

 

 

來(lái)源:中指研究院