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前5月拿地分化:土拍狂歡、銷(xiāo)售回升背后冷靜的企業(yè)

前5月拿地分化:土拍狂歡、銷(xiāo)售回升背后冷靜的企業(yè)

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發(fā)布時(shí)間:
2020/07/10
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至于拿地,孫宏斌只總結了八個(gè)字:拿對地方、拿對時(shí)間。

夏至將至。升溫的不僅是氣溫,還有全國土拍市場(chǎng)。

自新冠肺炎疫情爆發(fā)以來(lái),國內土地市場(chǎng)先是大范圍停拍延期,再到出現小陽(yáng)春,然后持續升溫、一夜入夏。百億土拍已經(jīng)越來(lái)越常見(jiàn),杭州、南京、廈門(mén)、福州、東莞、成都等二線(xiàn)城市頻出地王,北上廣深則加速上新,連兩百億的土拍門(mén)檻亦偶有探及。

大大小小的房企出現在各地的土拍現場(chǎng)。有人單槍匹馬,更多人求合作共贏(yíng);或輪番舉牌,或靜觀(guān)其變——疫情導致多地土拍堆積了更多優(yōu)質(zhì)地塊,有了選擇的房企們開(kāi)始貨比三家、擇優(yōu)而從。

“面粉”漲價(jià)的背后,碧萬(wàn)恒等頭部企業(yè)有意無(wú)意避開(kāi)了地王,如一向作風(fēng)進(jìn)取的融創(chuàng )甚至將拿地銷(xiāo)售比減少了七成,反而是低調已久的行業(yè)蟄伏者們紛紛亮出了“王炸”。

單就第二季度,前有“蒙娜麗莎”般朦朧的上海泰鳴貿易有限公司以103.6億元拍出廈門(mén)新地王,再有龍光集團116億力壓央國企聯(lián)合體、從深圳人才安居集團手中撿漏前海宅地,最后是年銷(xiāo)售約200億的合生創(chuàng )展在十天內以180億豪擲北京四環(huán)不限價(jià)宅地。再往前,算上香港置地聯(lián)合體310.5億元拿下的“地王”上海徐匯濱江西岸金融港地塊,今年的百億地王已有四宗。

“報復性拿地”不僅僅只是調侃。1998年至今已有二十二年,房地產(chǎn)成為了國民經(jīng)濟的支柱之一,數百萬(wàn)從業(yè)人員與上下游動(dòng)輒幾千家產(chǎn)業(yè)鏈在疫情期間同樣嗷嗷待哺。

員工要吃飯,企業(yè)要發(fā)展,行業(yè)要轉型——沒(méi)土儲、不拿地,哪來(lái)的銷(xiāo)售和回款?

五月關(guān)鍵詞:銷(xiāo)售回升

受疫情影響,2020年第一季度房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售金額同比下降了近20%-30%。進(jìn)入第二季度以來(lái),房企銷(xiāo)售同比降幅正在不斷縮小。

據觀(guān)點(diǎn)指數統計,2020年5月,TOP100房企共錄得總銷(xiāo)售額10927.2億元,同比增長(cháng)16.9%,較4月增速擴大22.7個(gè)百分點(diǎn),實(shí)現了單月銷(xiāo)售同比增速回正。

TOP20房企中,已有17家房企5月全口徑銷(xiāo)售同比回正。其中,世茂房地產(chǎn)同比增幅55.3%最高,5月銷(xiāo)售250億元。

放大至前5月累計全口徑銷(xiāo)售規模,包攬前三的碧恒萬(wàn)均在2000億元以上,反超恒大的碧桂園更是已近3000億元。多年老對手融創(chuàng )與保利同樣狀態(tài)膠著(zhù),一個(gè)1405億元、一個(gè)1525億元,甩開(kāi)第六名200億元。

銷(xiāo)售的回升與疫情管控工作息息相關(guān),并深受政府政策、資金到位等因素的影響。

就政府政策方面,“房住不炒”仍是工作基調,但受疫情影響,企業(yè)稅收減少、補貼支出增加使得政府面臨財政壓力,多地政府增加了土地供應量;同時(shí),允許延期繳納土地出讓金、項目開(kāi)竣工期限順延等土地出讓條件放寬,為房企周轉爭取了時(shí)間。

資金方面,房企們通過(guò)整合資產(chǎn)包、積極融資、銷(xiāo)售回款等回籠了資金,已經(jīng)從全面停產(chǎn)停工中緩過(guò)來(lái)了。據國家統計局披露,1-5月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金62654億元,同比下降6.1%,降幅比1-4月收窄了4.3個(gè)百分點(diǎn)。

其中,國內貸款10703億元,下降0.5%;利用外資34億元,增長(cháng)15.3%;自籌資金20106億元,下降0.8%;定金及預收款19479億元,下降13.0%;個(gè)人按揭貸款10154億元,下降0.9%。

對此,貝殼研究院高級分析潘浩指出了兩方面原因:一方面是前期房企以?xún)r(jià)換量促回款的效果逐漸顯現;另一方面房企到位資金分項中利用外資同比增長(cháng)15.3%。他認為,隨著(zhù)海外發(fā)債市場(chǎng)回暖,預計未來(lái)外資將持續成為房企資金補充的來(lái)源。

另值得注意的是,在疫情等因素帶來(lái)的利率下行周期中,房企低估值、業(yè)績(jì)穩定等特色對于保險等長(cháng)期資金的吸引力提升,地產(chǎn)股長(cháng)線(xiàn)投資價(jià)值凸顯,險資與房企合作、注入資金的事例增多。

其中,社?;?、養老基金分別對榮盛發(fā)展增持了0.84%、0.43%,中國人壽對萬(wàn)科A增持了1.13%,而合生創(chuàng )展大手筆拿地的背后也有著(zhù)珠江人壽的身影。

頭部企業(yè)態(tài)度分化:碧恒圈地 萬(wàn)融冷靜

土儲是一切銷(xiāo)售的來(lái)源。無(wú)論是優(yōu)質(zhì)土地供應較多,亦或是戰略性補儲,還是為規模而規模,總的看來(lái),這些原因和動(dòng)機隨著(zhù)對市場(chǎng)企穩的判斷,對經(jīng)營(yíng)預期逐漸向好的判斷,使得房企大多加強了拿地意愿。

在火熱的土拍潮中,地王無(wú)疑是最引人注意的交易,處于頭部位置的碧萬(wàn)恒融等代表當然也備受關(guān)注。

據觀(guān)點(diǎn)指數統計,碧桂園、恒大除了輪流占據行業(yè)銷(xiāo)售TOP3之外,其前五月新增土儲分別為1238.4萬(wàn)平方米、1014.3萬(wàn)平方米,以三四線(xiàn)城市為主,拿地銷(xiāo)售比在16%-21%之間。

5月單月,恒大納儲477萬(wàn)平方米,位居行業(yè)之首。在新獲取的30宗地塊項目中,競得地價(jià)最高的地塊為廣州增城區中新鎮坑貝村兩宗“回爐”宅地,成交總價(jià)47億元。

同為TOP5常駐企業(yè),萬(wàn)科和融創(chuàng )則表現得略為謹慎,拿地金額、新增土儲面積等遠遠低于同行。

以萬(wàn)科為例,其前五月銷(xiāo)售金額2471億元、推盤(pán)量約2000億元,卻只增加了656.2萬(wàn)平方米土儲。其中新增開(kāi)發(fā)項目30個(gè),六成來(lái)自招拍掛獲取,四成來(lái)自股權收購,累計拿地金額342億元,權益金額212.51億元。

按此計算,萬(wàn)科前五月拿地金額占銷(xiāo)售金額比重為13.8%,而在去年全年這一比例為30.88%。市場(chǎng)猜測,萬(wàn)科下半年拿地或將超過(guò)上半年。

而以大膽進(jìn)取和熱衷于收并購而被市場(chǎng)關(guān)注的融創(chuàng ),前五月只增加了388.4萬(wàn)平方米土儲,在房企同行中排名第16;其新增貨值528.3億元,不及老對手保利的一半,比之碧桂園、恒大低了不止400萬(wàn)平方米。

知情人士向觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露,融創(chuàng )于2019年活躍于一二級土地市場(chǎng),攢下了不少“家底”。他指出,充足的土地貨值是融創(chuàng )能在熱潮中保持冷靜的重要原因之一。

截至2020年3月27日,其在手土儲面積為2.39億平方米,對應貨值3.07萬(wàn)億元,其中超過(guò)82%的土儲位于一二線(xiàn)城市;年內可售貨值達8200億元。

按照融創(chuàng )2020年的6000億元銷(xiāo)售目標計算,其土儲貨值可支持銷(xiāo)售周期為4.2年。據第三方分析數據,融創(chuàng )總土儲貨值略低于碧桂園,略高于恒大,后兩者的可支持銷(xiāo)售周期分別為3.1年和3.7年。

對此,基于融創(chuàng )土儲的現有規模及優(yōu)質(zhì)程度,摩根士丹利、中金、華創(chuàng )證券、中泰證券、東方證券、光大證券等多家研究機構給出了“強推”“買(mǎi)入”評級。

據觀(guān)點(diǎn)指數不完全統計,融創(chuàng )今年以來(lái)在公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)上獲取的地塊為18個(gè),以天津、杭州、武漢、南京等核心二線(xiàn)城市為主,鮮有高溢價(jià)地塊。按前五月拿地金額245億元計算,較去年同期減少了七成。

至于其5月頻繁霸占媒體頭條的關(guān)鍵詞,既不是拿地,也不是文旅康養,更非收并購,而是連續減持金科回籠104億元、0元轉讓樂(lè )視股權兩件大事。

此外,對利潤率的要求或是萬(wàn)科與融創(chuàng )等企業(yè)放緩拿地的重要原因。萬(wàn)科自不必多說(shuō),其管理層已經(jīng)對第二增長(cháng)線(xiàn)做出了多元化的嘗試,如加入養豬事業(yè)等。

融創(chuàng )方面,創(chuàng )始人孫宏斌曾在2019年報會(huì )議上公開(kāi)表示,要保證利潤率、實(shí)現穩健增長(cháng)?!拔覀兊墓芾碇匦囊欢ㄊ且岳麧櫈楹诵牡?,當然銷(xiāo)售排名要往后跑也不愿意,保持在前五名就挺好?!?/span>

至于拿地,孫宏斌只總結了八個(gè)字:拿對地方、拿對時(shí)間。