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重磅發(fā)布 | 2019中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)精華摘要(下)

重磅發(fā)布 | 2019中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)精華摘要(下)

分類(lèi):
行業(yè)新聞
發(fā)布時(shí)間:
2019/12/10
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文旅地產(chǎn):資本的熱度
   2019年1-6月,以特色小鎮、文旅綜合體、度假區、景區、主題樂(lè )園為主體的文旅地產(chǎn)投資,新簽約、開(kāi)工項目104個(gè),項目涉及的總投資金額8301.95億元。當中,新簽約項目83起,涉及投資金額6507.15億元。從單體項目投資金額上看,文旅項目表現出向大體量、高投入發(fā)展的趨勢。投資金額在100億以上(含100億)的項目則表現出不斷增長(cháng)的趨勢,在所有投資項目中占比亦達到31.96%。從文旅地產(chǎn)新增投資項目類(lèi)別上看,特色小鎮、文旅綜合體依然是資本熱衷進(jìn)入的領(lǐng)域。今年1-6月,各地新簽約、開(kāi)工的特色小鎮數量為59個(gè),占文旅地產(chǎn)項目簽約及開(kāi)工數量的56.73%,在所有項目類(lèi)別中占比最大。簽約及開(kāi)工特色小鎮項目涉及的投資金額達到4192.3億元,占文旅地產(chǎn)投資項目總金額超過(guò)50%。

 

 

商業(yè)地產(chǎn):外資進(jìn)場(chǎng)抄底

 觀(guān)察四大一線(xiàn)城市大宗物業(yè)交易情況,上半年成交金額超450億元人民幣,外資成交占比一半。上半年,來(lái)自新加坡的投資??拓S樹(shù)、吉寶、凱德繼續布局各大城市,在資產(chǎn)交易中實(shí)現商業(yè)價(jià)值提升;而來(lái)自香港的投資機構如基匯、領(lǐng)展等在買(mǎi)與賣(mài)之間獲取更多溢利。從資產(chǎn)偏好來(lái)看,四大一線(xiàn)城市中,寫(xiě)字樓因其易于管理、交易流動(dòng)性強與且擁有穩定的租金來(lái)源,成為了投資者的首選,占比超一半。而購物中心、綜合體等無(wú)疑更具挑戰,考驗運營(yíng)者的定位、經(jīng)營(yíng)、盈利等。不過(guò)隨著(zhù)消費需求升級,此類(lèi)商業(yè)資產(chǎn)投資或許更受關(guān)注。據觀(guān)察,2019年上半年,四大一線(xiàn)城市新開(kāi)業(yè)購物中心數量約為22個(gè),而超過(guò)70%的項目都是集中在二季度開(kāi)業(yè)。邁進(jìn)6月,市場(chǎng)將迎來(lái)大量商業(yè)項目放量入市,預期下半年會(huì )有更多的供應。對比北上廣深四個(gè)城市,上海的新開(kāi)業(yè)項目數量最多,占比超一半。而北京則相對較少,主要原因是北京更多的是存量物業(yè)。研究顯示,截至2018年底北京零售型商業(yè)的存量規模已接近4000萬(wàn)平方米,購物中心的增量與存量比值低于15%。因此開(kāi)發(fā)商們傾向于通過(guò)改造升級重新推出項目,相信未來(lái)在資產(chǎn)重塑和價(jià)值提升之下將有更多煥然一新的老項目入市。從新開(kāi)業(yè)的商業(yè)體量來(lái)看,一線(xiàn)城市大部分的購物中心都集中在小體量區間,規模在1-5萬(wàn)平方米的項目超過(guò)一半,約為12個(gè);規模在5-10萬(wàn)平方米的約為8個(gè),占比為36%。而大體量的項目最少。相對大體量的商場(chǎng)而言,中小體量的操盤(pán)難度稍低,更有區位輻射性和消費客群針對性。

 

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn):宏觀(guān)剪影的挑戰

   據觀(guān)察的30家樣本企業(yè)顯示,有20家總部位于北京、上海、深圳三個(gè)城市,少部分企業(yè)總部位于廣州、蘇州、大連、武漢等城市。東部沿海城市產(chǎn)業(yè)環(huán)境較好,成為了產(chǎn)業(yè)運營(yíng)商首要選擇地址,比如,招商蛇口落地外貿強市深圳,張江高科扎根國際金融中心上海,華夏幸福重倉環(huán)京區域……除去選址帶來(lái)的區位優(yōu)勢,園區配套是吸引企業(yè)入駐的又一個(gè)關(guān)鍵因素。園區配套不僅限于園區內的基礎設施以及周邊的交通、環(huán)境等設施配套,還包括園區服務(wù)配套等,如融資、技術(shù)、管理等服務(wù)。在張江高科技園區里,張江高科通過(guò)對園區企業(yè)如七牛信息、天天果園、云從科技等進(jìn)行股權投資,幫助企業(yè)解決融資難題。另外,從內部孵化初創(chuàng )團隊,初創(chuàng )團隊在孵化器成長(cháng)之后將會(huì )被引進(jìn)園區。這種招商模式為“眾創(chuàng )孵化+園區招商”,它能夠達成園區健康生態(tài)良性循環(huán),實(shí)現園區招商閉環(huán)。其典型案例的有張江高科的“895創(chuàng )業(yè)營(yíng)”、東湖高新的“關(guān)谷創(chuàng )意”等。

據統計,今年前半年,關(guān)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品共有9個(gè),比去年全年數量還要多。資產(chǎn)證券化能夠增加資產(chǎn)流動(dòng)性,降低籌資成本,對于前期資金嚴重沉淀的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),資產(chǎn)證券化將成為未來(lái)重要融資方式。但截至目前,園區PPP項目資產(chǎn)證券化產(chǎn)品只有華夏幸福的4例,總的發(fā)行規模為62.06億元,呈現出數量少、發(fā)行主體局限單一的特點(diǎn)。這主要是因為資產(chǎn)證券化對發(fā)行主體和底層資產(chǎn)有較高的要求。

 

物業(yè)服務(wù):追逐的賽道

今年1-6月,20家典型物業(yè)服務(wù)企業(yè),其拓展項目的67.27%來(lái)自于非住宅物業(yè)種類(lèi),而住宅物業(yè)僅占了32.73%。當中,這些物業(yè)公司所拓展項目,商辦物業(yè)、學(xué)校物業(yè)、公建物業(yè)項目占比均超過(guò)10%。社會(huì )總體消費水平的提升,為商業(yè)環(huán)境注入了前所未有的活力,各種類(lèi)型的商業(yè)項目迎來(lái)了開(kāi)發(fā)潮。除此以外,寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園區、公建、學(xué)校、醫院等現有的存量物業(yè)也在急劇增長(cháng),這讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)看到了突圍的機會(huì )。

 

 數據顯示,上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)傳統住宅物業(yè)管理面積比例不斷縮小,商業(yè)物業(yè)、寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園區、學(xué)校物業(yè)、醫院物業(yè)、政府機構等非住宅物業(yè)管理面積在逐年上升。當中,綠城服務(wù)非住宅物業(yè)管理面積從2015年的16.8%上升至2018年22%;雅生活服務(wù)則由原來(lái)0.99%增長(cháng)至39.6%。今年3月剛上市的濱江服務(wù),其非住宅物業(yè)管理面積比例也從2015年的5.68%,上升到去年底的12.6%。行業(yè)數據表明,住宅物業(yè)平均物業(yè)收費是行業(yè)里面最低的,再加上人力成本上升,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤受到擠壓。這也迫使物業(yè)服務(wù)企業(yè)將眼光放長(cháng)到住宅物業(yè)以外。上半年,20家典型物業(yè)服務(wù)企業(yè)第三方拓展項目中,89.09%的物業(yè)項目仍然來(lái)自于內地城市。但值得注意的是,剩下10.91%的物業(yè)項目均來(lái)自于香港和澳門(mén)地區。這當中主要以中海物業(yè)簽約和中標項目為主,而從拓展的項目種類(lèi)看,該部分物業(yè)包括有住宅物業(yè)、政府物業(yè)、醫院物業(yè)、學(xué)校物業(yè)以及商辦物業(yè)。一個(gè)較為明顯的現象是,物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理面積中,關(guān)聯(lián)方的項目面積占比在持續減弱。